Est-ce le bon moment pour acheter un logement à Oran ? Comme l’expliquent plusieurs courtiers interrogés par TSA, le marché immobilier oranais est profondément déstructuré. Alors que les prix des logements de moyen standing et ceux acquis dans le cadre du social continuent de baisser depuis trois ans, les prix du haut standing résistent et se maintiennent à des niveaux très hauts.
En l’absence de statistiques fiables, personne ne semble en mesure de prévoir si les prix vont encore baisser ou remonter. Promoteurs et agents immobiliers, banquiers et notaires s’accordent à dire que le marché connaît des perturbations, mais surtout un net coup de frein en termes de nombre de transactions.
« Dans le moyen standing, depuis trois ans, les prix suivent une tendance baissière », observe Nacereddine, un agent immobilier exerçant au centre-ville d’Oran. De son côté, le patron de l’entreprise de promotion immobilière El Moustakbel basée à Oran confirme qu’« il y a une nette baisse des prix des logements à cause de la mévente ». Concernant les ventes sur plan, les prix s’établissent actuellement à 150.000 DA le m², « soit une chute de 30% en deux ans », affirme ce promoteur.
Au boom immobilier ayant duré près d’une décennie, a succédé « une décrue des prix de 30 à 40% dans certains endroits », estime un agent immobilier affilié à la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI). El Hachemi, un autre agent immobilier basé dans le quartier populaire Plateau, propose un F4 de 94 m², situé à Haï El Yasmine, à 10 millions de DA. Son agence cherche également des clients pour d’autres logements à l’image d’un quatre pièces de 90 m², à Akid Lotfi, avec caméra de surveillance et système d’alarme, à 13 millions de DA.
« Une exception concerne les prix des logements haut standing qui ne sont pas touchés par le recul des prix », indique Nacereddine. Dans le segment haut standing, El Hachemi propose un F4 de 105 m², dans un quartier résidentiel calme, avec un garage, possibilité de promesse de vente et de crédit bancaire, à 22 millions de dinars. « Un F4 de 120 m2 dans un quartier huppé comme Bel Air coûte 25 millions de DA », affirme-t-il. L’agence Louni, implantée au boulevard des chasseurs, en plein centre-ville, propose une villa de 327 m², bâtie en R+2, avec un garage, un hammam, une cour et un jardin dans le quartier huppé d’Es-Seddikia (ex-Courbet) à 65 millions de DA.
Ainsi, le haut standing n’est pas touché par la baisse des prix. « Le volume des transactions immobilières est faible en ce moment », explique un notaire basé à la rue Lamartine, au centre-ville d’Oran. « Les prix des logements de moyen standing baissent constamment pour atteindre une adéquation avec les fondamentaux qui permettront un redémarrage du volume des ventes », explique M. Ziane, promoteur immobilier.
« Au-delà de leurs effets positifs ou négatifs pour les particuliers, selon qu’ils soient acquéreurs ou vendeurs d’immobilier, ces baisses des prix affectent durement les professionnels du secteur. Presque tous les promoteurs ou marchands de biens, même les plus grands se trouvent en difficulté. De même les banques qui les financent. Les banques de la place d’Oran subissent de lourds manques à gagner dans cette conjoncture marquée par l’effondrement de la demande», poursuit M. Ziane.
Dix ans de hausse des prix
Depuis 2004, le marché immobilier s’est caractérisé à Oran par un très haut niveau du prix des logements par rapport aux revenus et aux loyers. C’étaient les années fastes de l’immobilier. « Pendant ces 10 années, les prix de l’immobilier oranais ont été multipliés par 2,5 voire 3, soit 150% et même jusqu’à 200 % de hausse, en fonction des périmètres géographiques », indique l’agent immobilier El Hachemi.
« Des logements F3 qui coûtaient 3 millions de dinars il y a dix ans sont proposés actuellement à 12 millions de dinars, soit quatre fois le prix. Mais ce niveau de prix a stagné depuis trois ans», ajoute El Hachemi, qui a de plus constaté que « les prix des logements ont atteint leur plus haut niveau en 2014 ».
Le marché n’étant pas corrélé à la croissance des revenus des salariés, de plus en plus de ménages recourent aux crédits bancaires pour financer l’achat d’un logement, incités par les faibles taux d’intérêt soutenus par l’État, à 1%. « La spéculation immobilière entretenue par les placements de fortunes mal acquises est souvent tenue comme responsable de ce pic. Le blanchiment d’argent a produit un renchérissement des prix de l’immobilier », affirme un promoteur ayant requis l’anonymat, ajoutant qu’« entre 2002 et 2010, les prix de l’immobilier se sont envolés à Oran, avec une spéculation importante des marchands de biens, en corrélation avec l’aisance financière du pays qui a produit beaucoup de nouveaux riches et de biens mal acquis. Le blanchiment d’argent indolore a eu comme conséquence l’envolée spectaculaire des prix », estime-t-il.
En l’absence jusqu’à présent d’un impôt sur la fortune, dont un projet d’instauration vient d’être annoncé par le Premier ministre, les nouveaux détenteurs de fortunes mal acquises se sont intéressés à tous les placements possibles, en étant aiguillonnés par la bulle immobilière du moment.
Le marché semble cependant s’être auto-régulé de lui-même suite à l’injection de l’offre publique, et le secteur du logement social poursuit son rythme de croissance. Un total de 78.000 logements dans le cadre des programmes publics dont 28.000 logements AADL, sont en projet à Oran.
